Загрузка
Сколько дней в году объект действительно занят, а не указан в лучшем сценарии.
ГО «Незалежність» · рабочий шаблон
Посчитайте доходность без рекламных обещаний
Доходность становится понятнее, когда рядом с выручкой появляются простой, управление, ремонт, налоги и сценарий, в котором сезон сложился хуже ожидаемого.
бесплатный материалбез прайса на страницеответ в мессенджере
01понятная карта вопроса
02материал для самостоятельной проверки
03контакт в удобном мессенджере
Справка по теме
Как считать доходность аренды честно
Валовая и чистая доходность
Валовая доходность — годовой доход, делённый на стоимость объекта. Она удобна для быстрого сравнения и почти всегда завышена. Чистая доходность считается после вычета расходов и простоя, и именно она отвечает на вопрос, что останется у владельца. В рекламе обычно приводят первую цифру, поэтому её всегда стоит пересчитать во вторую — арифметика простая.
Простой — самая забываемая строка
Помесячная загрузка редко бывает стопроцентной. Курортные направления живут сезоном, городские — более ровно, но и там есть паузы между арендаторами и время на уборку и ремонт. Разумно считать не двенадцать месяцев, а реалистичное число, и посмотреть, как меняется результат при загрузке на десять и на двадцать процентов ниже ожидаемой. Модель, которая выдерживает такую проверку, заслуживает доверия.
Полный список расходов
В расчёт входят взнос на содержание комплекса, коммунальные, налог на имущество, страховка, комиссия управляющей компании, налог на доход от аренды, обслуживание и мебель, которую периодически меняют. Отдельно — расходы на входе: налоги и сборы при покупке, регистрация, юрист, перевод. Их обычно распределяют на несколько лет, иначе первый год выглядит неоправданно мрачно.
Валюта, срок и сравнение
Доход и расходы удобно считать в одной валюте, а результат сравнивать с безрисковой альтернативой в той же валюте. Полезно посчитать сценарий на пять лет, а не на год: он показывает влияние разовых расходов и периодического обновления мебели. Такая таблица не делает решение за вас, но делает разговор о доходности конкретным.
01
Без лишнего шума
Процент в презентации ещё не говорит, сколько останется у владельца.
Финансовая модель нужна не для красивой цифры. Она показывает, от каких допущений зависит результат и на что смотреть, если фактические показатели окажутся ниже плана.
Карта проверки
Четыре строки, без которых расчёт слишком оптимистичен.
Шаблон считает валовую и чистую доходность отдельно, поэтому не смешивает доход с тем, что реально остаётся после расходов.
Расходы
Управление, коммунальные платежи, ремонт, сервисы и обязательные платежи.
Резерв
Деньги на простой, непредвиденные работы и периоды без арендатора.
Сценарий
Базовый расчёт рядом с осторожным, чтобы видеть разницу до решения.
До формы
Что проверить самостоятельно
Соберите факты и документы до разговора об условиях конкретного объекта или программы.
- 0101: Загрузка
- 0202: Расходы
- 0303: Резерв
- 0404: Сценарий
- 05Что будет при простое?: В модели должна быть строка, которая не рассчитывает на стопроцентную загрузку.
- 06Что не включили в расходы?: Небольшие регулярные платежи в сумме меняют итог сильнее, чем кажется в начале.
ГО «Незалежність»
Шаблон, в который можно подставить свои цифры.
Без готовых цен объектов и «средней доходности по рынку». Вы вводите свои данные и видите, какие допущения меняют результат сильнее всего.
Бесплатный материалФинансовая модельв выбранный мессенджер
Что внутри
Материал, с которым проще вести разговор.
Его можно открыть до встречи, отметить нужные пункты и вернуться к ним, когда появятся документы или условия конкретного проекта.
- валовая и чистая доходность
- разделение регулярных и разовых расходов
- стресс-сценарий
- поля для заметок по объекту
Страны и контекст
Один и тот же процент по-разному выглядит в разных сценариях.
01
Дубай
Считать нужно не только потенциальный доход, но и регулярные платежи, управление и периоды простоя.
02
Бали
Сезонность, модель владения и управление меняют предпосылки расчёта.
03
Испания
Личный сценарий использования и режим аренды влияют на доступность объекта и расходы.
До следующего шага
Хорошая модель не успокаивает. Она показывает, где тонко.
Что будет при простое?
В модели должна быть строка, которая не рассчитывает на стопроцентную загрузку.
Что не включили в расходы?
Небольшие регулярные платежи в сумме меняют итог сильнее, чем кажется в начале.
Какая цифра подтверждена?
Прогноз и факт стоит хранить отдельно, иначе они начинают выглядеть одинаково.
Что останется после управления?
Доход владельца и выручка объекта — разные строки.
Благотворительная миссия
Материал подготовлен в рамках просветительской работы ГО «Незалежність».
Организация публикует бесплатные материалы, которые помогают людям разобраться в вопросе до обращения к коммерческим предложениям. Подробности о проектах и миссии есть на основном сайте ГО «Незалежність».
FAQ
Перед первым разговором
Материал действительно бесплатный?
Да. Мы отправим его в выбранный мессенджер после короткого запроса. На странице нет скрытого прайса и обязательства что-то покупать.
Это заменяет консультацию юриста?
Нет. Материал помогает собрать факты и вопросы до разговора с профильным специалистом. Юридическую оценку конкретной сделки делает юрист выбранной страны.
Что произойдёт после формы?
Сначала придёт материал или приглашение в выбранный мессенджер. Если понадобится помощь с вашим случаем, можно продолжить разговор с экспертом.
Можно выбрать страну позже?
Да. Во втором шаге формы есть вариант «Пока выбираю». Начнём с задачи, а не с названия страны.
Бесплатный материал
Нужна ясная точка, с которой можно начать?
Оставьте контакт в привычном мессенджере, и мы отправим материал по этой теме.